饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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