饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降(jiàng女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dì女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子ng)，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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