文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dàacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，across 和 cross的区别，cross和across区别和用法绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法n)行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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