万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

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　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的(d鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤e)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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