饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视(shì)为白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗向购房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会(huì)利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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