“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而(ér)且是(shì)反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间(jiān)已经(jīng)不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源(yu过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗án)，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太(tài)愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的主要(yào)资金(jīn)来(lái)源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能(néng)从银(yín)行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是那(nà)些有国(guó)企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个(gè)很明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资(zī)等(děng)各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的房(fáng)企在资本(běn)市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的(de)民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特(tè)别重视(shì)企(qǐ)业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发(fā)展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于(yú)激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏(zòu)也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三(sān)分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外(wài)一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会(huì)时要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得(dé)高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同(tóng)时(shí)，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机(jī)构(gòu)更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商(shāng)银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活(huó)配(pèi)置混合(hé)型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就长期持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报(bào)，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的(de)基(jī)本(běn)面表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三(sān)年持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家(jiā)机构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介服务(wù)、家(jiā)用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房(fáng)规(guī)模越来(lái)越大，随着(zhe)时(shí)间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数据充分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们(men)相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的(de)行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们(men)分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该(gāi)股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼时(shí)包括公(gōng)募(mù)的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同(tóng)时重仓的(de)房地产产业(yè)链股票(piào)还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露出曙光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的(de)广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只(zhǐ)过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗产品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似(shì)乎(hū)对(duì)于(yú)定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的大多在香(xiāng)港上市，如(rú)何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高(gāo)的(de)，每年到期(qī)的合(hé)同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部(bù)分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业(yè)公司很容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因(yīn)为(wèi)保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特(tè)别(bié)好，客户没有过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗那么满意，能(néng)做到提(tí)价难(nán)度(dù)是非常大的。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之(zhī)后提价(jià)率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是(shì)有关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗