导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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