近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量河北属于南方还是北方 河北属于北方吗投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。<河北属于南方还是北方 河北属于北方吗/p>

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次(cì)年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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