5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗="存量时代，机构布局地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”，精耕细作个(gè)股成共识" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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