饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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