文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗rong>

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。