导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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