万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)使我不得开心颜上一句是什么中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金使我不得开心颜上一句是什么谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作使我不得开心颜上一句是什么为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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