5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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