文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方