近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益画的作者是谁 画的作者是高鼎吗，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(画的作者是谁 画的作者是高鼎吗bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 画的作者是谁 画的作者是高鼎吗