“现(xiàn)在(zài)的房(fáng)地产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度从(cóng)板块向单(dān)个(gè)标的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地(dì)杀到了(le)底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年(nián)房地产的开发(fā)资金(jīn)来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾向是(shì)不太(tài)愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业(yè)出现了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房(fáng)企在资(zī)本市场表现(xiàn)相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资(zī)背(bèi)景的民营(yíng)房企股价(jià)大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行业(yè)内的最低水平(píng)；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上(shàng)述条件的(de)房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方(fāng)国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市(shì)场，以及过(guò)于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右(yòu)水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了(le)接近三(sān)分(fēn)之一。与此同(tóng)时(shí)，该房企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预(yù)计今年(nián)会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点。一方面，在(zài)于(yú)它(tā)本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二(èr)线和二(èr)线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的(de)扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到(dào)机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但(dàn)未来的罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是(shì)看房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了(le)。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)复苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所(suǒ)以要规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续(xù)居高不(bù)下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践行较积(jī)极的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们(men)是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各(gè)维度的(de)实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企(qǐ)同样(yàng)受到(dào)机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季(jì)报(bào)，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了(le)较强的增(zēng)长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略(lüè)布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有近七(qī)成营收(shōu)来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六(liù)成。近三(sān)年(nián)持续(xù)稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较突(tū)出(chū)表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数(shù)据(jù)，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而(ér)近(jìn)期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局(jú)重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业链上(shàng)的(de)中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息(xī)相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看好，机(jī)构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业(yè)链(liàn)，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随(suí)着时间的(de)增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在(zài)新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业(yè)链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相关赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金(jīn)都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困境反转露(lù)出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的(de)是(shì)志邦家居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也(yě)成(chéng)为(wèi)他(tā)的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物(wù)业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的(de)是市(shì)场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目到期(qī)之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同(tóng)周(zhōu)期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司(sī)能在业内做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好(hǎo)的服务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片