5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(s辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话hēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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