文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(b回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别ǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(c回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别hōng)分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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