5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还(h安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方ff0000; line-height: 24px;'>安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方ái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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