文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险(xi黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑ǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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