近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(ché我国最穷的5个城市，哪一个省最穷ng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fē我国最穷的5个城市，哪一个省最穷n)红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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