近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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