OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.7涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗6％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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