导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好