万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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