万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒ碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗u)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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