文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qirx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡ān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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