文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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