导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。戊戌年是哪一年

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(p戊戌年是哪一年ǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均戊戌年是哪一年(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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