近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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