近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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