万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思)务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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