OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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