万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为(wèi克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思)当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周(克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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