导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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