5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语