万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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