“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年(nián)的系统性(xìng)行(xíng)情(qíng)。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分化的(de)愈加(jiā)明(míng)显，让机构和投资(zī)者的(de)关(guān)注度从(cóng)板块向单个标的(de)转移。上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经(jīng)双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的(de)、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地(dì)产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信(xìn)贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背景的(de)房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比(bǐ)较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了(le)一个很(hěn)明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖(wā)掘(jué)，我们会特别重视企业的成(chéng)本(běn)优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成(chéng)本(běn)是否也是(shì)业(yè)内最低的；这些(xiē)都(dōu)是(shì)我们看重的(de)一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即(jí)便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加(jiā)值(zhí)得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了(le)接近三分之一。与此同时(shí)，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的(de)影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要(yào)规(guī)避公司净(jìng)负债率(lǜ)提(tí)高(gāo)到一个(gè)比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极(jí)的房(fáng)企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较(jiào)积(jī)极(jí)的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也(yě)较好(hǎo)地控(kòng)制了公司的(de)扩(kuò)张速度与净(jìng)负(fù)债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企，但在(zài)各维度的(de)实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国(guó)央(yāng)企的融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也并(bìng)不意(yì)味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通(tōng)股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩(jì)表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是(shì)实(shí)现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到(dào)近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年持(chí)续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的(河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖de)土储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是(shì)迎来(lái)多家机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属(shǔ)性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地(dì)产产业(yè)链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来自(zì)家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月线连(lián)收七根阳(yáng)线的(de)基(jī)础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的(de)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能够发(fā)现(xiàn)该(gāi)股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季(jì)其(qí)同时重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广发策略优选和广发(fā)安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股东中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎(hū)对于定(dìng)制家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为(wèi)例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还(hái)能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做到(dào)提价难(nán)度(dù)是非常大(dà)的。但(dàn)是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖