饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(人次是指什么，人次是单位吗dìng)经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建人次是指什么，人次是单位吗设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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