导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得50克有多少参照物图片，50克有多少参照物到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。50克有多少参照物图片，50克有多少参照物>破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。