5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(使我不得开心颜上一句是什么yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企使我不得开心颜上一句是什么在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资使我不得开心颜上一句是什么力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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