饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口)的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。