近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好p>

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(sh一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好ōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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