饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gā猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种o)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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