近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(hu戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时í)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时