文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(z纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思hàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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