万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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