与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维度的(de)实际(jì)表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私(sī)募珠海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资产管理(lǐ)有(yǒu)限(xiàn)公司就长期(qī)持(chí)有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自(zì)身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的(de)滨江(jiāng)集团(tuán)仍(réng)是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了(le)较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实(shí)现了(le)扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名(míng)已(yǐ)冲(chōng)进前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来(lái)多家机(jī)构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥(ní)、建(苏州区号是多少jiàn)材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端(duān)息息相关，新(xīn)盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导(dǎo)致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越(yuè)来(lái)越(yuè)大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需(xū)求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新(xīn)房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它(tā)们(men)分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年(nián)内(nèi)迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公(gōng)司一(yī)季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的(de)两(liǎng)只基(jī)金都是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家(jiā)居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季(jì)报(bào)中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游(yóu)的物业(yè)股也越来越(yuè)被机(jī)构所青(qīng)睐(lài)，不(bù)过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每(měi)年到期(qī)的(de)合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大(dà)部分项(xiàng)目到期(qī)之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做(zuò)到提(tí)价(jià)难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好的(de)服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

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