OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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